Ingatlan Hírek: hírek

Naprakész lakáspiaci hírek.

Mire ügyeljünk, ha végrehajtás alatt álló ingatlant szeretnénk vásárolni?

2016-04-27 10:53:05

Előfordulhat, hogy valaki olyan ingatlant kíván megvásárolni, amelynek a tulajdonosával szemben tartozások miatt végrehajtási eljárás van folyamatban. Ebben az esetben a vevő alapvető érdeke, hogy az ingatlan tehermentesen kerüljön a tulajdonába. Ha az ingatlanra már végrehajtási jog került bejegyzésre, akkor tehermentes tulajdont úgy szerezhet a vevő, ha a végrehajtási jog a tulajdoni lapról törlésre kerül. Hogyan érhető el a végrehajtási jog törlése, és mire kell figyelnie a vevőnek?     


A végrehajtási jog

Ha egy ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog került bejegyzésre, azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban, amelynek során a végrehajtó az ingatlantulajdont lefoglalta. A lefoglalást követheti az ingatlan árverésen való értékesítése.
A végrehajtási jognak van egy olyan tulajdonsága, hogy mindig az adott dolgot terheli, és nem pedig a személyt. Ez azt jelenti, hogy nem kizárt a végrehajtás alatt lévő ingatlan átruházása sem, mivel ebben az esetben az új tulajdonos is köteles tűrni az ingatlanból való végrehajtást, például árverés formájában. 
A törvény egy olyan korlátot állít fel, hogy a lefoglalt ingatlanra jogot (pl. tulajdonjogot, jelzálogjogot stb.) csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. A tulajdonjog átruházása rendszerint nem sérti a végrehajtás célját, hiszen az új tulajdonosnak is tűrnie kellene az eljárást. Viszont sérthetné például a végrehajtást kérő érdekét a jelzálogjog utólagos bejegyzése, mivel akinek a javára a jelzálogjog szól, az előbb juthatna a pénzéhez, mint az egyszerű végrehajtást kérő. 

Mire kell ügyelni?

Az előzőekből nyilvánvaló, hogy végrehajtási joggal terhelt ingatlan esetén arra kell legjobban vigyázni, hogy a vevő tehermentes ingatlanhoz jusson. Ha ugyanis végrehajtási joggal terhelten kerül sor az ingatlan megvételére, akkor a tulajdonosváltozás miatt nem szűnik meg automatikusan a végrehajtási jog, sőt az új tulajdonos ingatlanát is változatlanul terhelni fogja. Amennyiben pedig az adásvételkor az ingatlan tulajdoni lapján a végrehajtási jog szerepel, és a felek nem állapodnak meg a tehermentesítésben, akkor az új tulajdonos sem hivatkozhat arra, hogy a végrehajtási jogról nem tudott. 
Más eset persze, ha az eladó megtéveszti a vevőt a végrehajtás tekintetében, mivel ilyenkor a vevőnek joga van a szerződés megtámadására vagy szavatossági igényének érvényesítésére. Ritkábban, de elfordulhat, hogy a vevő kifejezetten a teher tudatában veszi meg az ingatlant, amely esetben a felek a vételárat is ennek megfelelően határozzák meg.

Hogyan tehermentesítsük az ingatlant? 

Az egyik alapvető jogi biztosíték a vevő számára, hogy az adásvételi szerződéseknek szokásos eleme az, hogy az eladó per- teher- és igénymentes tulajdonjogot ruház át a vevőre, amiért szavatosságot vállal. Ha ennek ellenére teher marad az ingatlanon, akkor az új tulajdonosnak megvan a lehetősége, hogy szavatosság keretében követelje a tehermentesítést vagy a saját maga által erre fordított összeget hajtsa be az eladótól. Azonban ennél jobb megoldás, ha már az adásvétel folyamatában a lehető legjobban biztosítjuk, hogy a vevő tehermentes tulajdont kapjon.
Az ingatlan tehermentesítése rendszerint a vevő által fizetett vételárból történik. Ennek során ügyelni kell arra, hogy az eladónak ne adjunk át pénzt abból a célból, hogy abból majd ő tehermentesítse az ingatlant. Azaz ne bízzuk rá, hogy a pénzt maga fizesse be a végrehajtónak. A gyakorlatban ez úgy szokott történni, hogy a végrehajtási jog törléséhez szükséges összeget közvetlenül a vevő (vagy a hitelt folyósító bank) utalja át a végrehajtó számlájára. Történhet úgy is, hogy az összeg a vevő által elhelyezett ügyvédi letétből kerül kifizetésre. A tehermentesítéshez szükséges összegről pedig a végrehajtó ad igazolást, az eladó által bemondott összegnek nem feltétlenül kell hinni. Ha pedig a terhek törléséhez szükséges nyilatkozat kiadásra került, akkor történhet a fennmaradó vételár kifizetése a vevőnek. Ha pedig a teljes vételár sem fedezi az eladó tartozását, akkor az eladáshoz rendszerint a végrehajtást kérő külön hozzájárulása szükséges.    

Dr. Szabó Gergely
ügyvéd

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

A megbízható jogi képviselő

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
info@kocsis-iroda.hu
(1) 266-6621

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

INGATLAN HÍREK
lakás áremelkedés
Így drágultak egy év alatt 20 milliót a lakások a botrányos pesti projektben
Mindig vannak újabb és újabb horrorsztorik a hazai lakáspiacon, megannyi történet arról, hogy hogyan jártak pórul azok, akik új építésű projektekben vásároltak, vagy vásároltak volna. Nemrég egy IX. kerületi lakópark kapcsán merültek fel problémák, a vevők dönthettek, hogy semmissé válik a szerződés és visszakapják a két évvel ezelőtt befizetett összeget, vagy ha ráfizetnek a korábbi vételárra elvileg átvehetik a lakásokat. A projekt érdekessége, hogy ha összehasonlítjuk a tavaly őszi és az idei kínálati árakat az adott lakásoknál ebben a projektben, bizony 20 millióval magasabb árakkal fogjuk szembe találni magunkat.Ingatlan 2019. szeptember 04. 09:02
átlagkereset, bérek, lakásárak
A béremelések sem segítenek a lakásvásárlókon
A bruttó átlagkereset 6,1 százalékkal, a nettó pedig 7,8 százalékkal növekedett 2016 január és december között. A bérek növekedésének üteme azonban egyelőre nem sokat segít a lakásvásárlókon, a lakóingatlanok ára ugyanis sokkal nagyobb mértékben emelkedett, mint a keresetek - derül ki az Otthontérkép legfrissebb elemzéséből.
CSOK, lakás, drágulás, lakás vásárlás, ingatlan vásárlás, új lakás vásárlás
Minden eddiginél drágábbak idén a lakások
2016. I. negyedévében tovább emelkedtek a lakásárak - derül ki az FHB Lakásárindex elemzéséből. Az index értéke a korábbi 199,93-ról, 215,06-ra változott, így a drágulás mértéke a tavalyi utolsó negyedévhez képest nominálisan 7,6, míg reál értelemben 8,8 százalékos volt. Ez a válság utáni felívelés során mért legmagasabb negyedéves árnövekedést jelenti, az 1998 óta számított mutató még sohasem állt ilyen magasan. 
lakásbörze, Lurdy, lakásvásárlás
Felmértük az új építésű ingatlanok piacát a Lakásbörzén
Felfokozott várakozás előzte meg a kiéhezett lakásvásárlók részéről a Lurdyban megrendezett Lakásbörzét,ahol az ingatlanfejlesztők színe-java vonultatta fel a hazai új lakás kínálatot.
felugró ablak bezárása
Hasznos információk lakáskeresőknek!

Heti egyszeri hírlevélben értesítjük aktuális lakáspiac helyzetről és alakulásáról.

Név

Email *

Kérem, adja meg nevét és e-mail címét, hogy tájékoztatni tudjuk!
Email címe megadásával hozzájárul, hogy hírleveleket kapjon.

*-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!